▣ 대상기관 : 한국토지공사                             2005. 9. 23.(금)

< 주요 질의사항 >

◆ 정부가 밝힌「8․31 부동산제도 개혁방안」중 토지공사의

토지비축기능 강화, 과연 현실적인가?

- 정부예측에 따르면 2020년경까지 전국토의 3.7%(약 11억2,600만평)가 추가로 필요

- 현 추세로는 매년 58㎢(1,750만평, 여의도의 20배)정도가 부족할 것으로 전망

- 2001년부터 2005년 현재까지 비축한 토지가 겨우 219만평

◆ 지속성장을 위한 이해관계자들과의 협력방안을 마련해야...

- 국민고충처리위원회가 `94년4월부터 `04년12월까지 정부투자기관에 대하여 시정

조치권고 이행현황에서 여타 정부투자기관들의 경우 수용율이 대부분 70%이상

(인천공항공사의 경우 100%)

- 반면에, 토지공사의 경우 겨우 53.5%에 불과해 정부투자기관중에서 뿐만 아니라

중앙행정기관과 지방자치단체 전체를 통틀어서도 가장 최하위를 기록

◆ PF사업의 위험요소 제거를 위한 대책방안은 무엇인가?

- PF사업 수행을 위해 토지공사와 민간이 함께 출자한 프로젝트회사의 간부진중

상당수가 전직 토공간부들로 채워지고 있어 PF사업의 투명성과 건전성을 제대로

확보하기가 어려울 것

- 미래에 발생할 수 있는 Risk Hedging, 즉 위험부담에 대한 해소방안을 사전에

마련해 놓아야 함에도 불구하고 그에 대한 준비는 절대 부족

◆ 개성공단의 ‘전략물자 반출심사의 지연’과 ‘원산지 표시문제’

해결을 위한 제도적 장치 마련 시급

- 전략물자 반입 제한으로 인해 개성공단 진출 기업들의 생산공정에 차질발생

- 광케이블 연결(개성공단～개성전화국～경기도 문산)작업도 토공은 금년 3/4분기중

가능할 것이라고 하지만, 전송장비 7개품목이 美 수출통제규정(EAR)의 규제대상에

포함되어 있어 장담할 수 없는 상황

- 정부는 FTA협상을 통해 한국산과 동일한 대우를 받도록 추진계획중이나, 현재

우리나라와 FTA 체결국가는 겨우 칠레(2004.1.1.)와 싱가폴(2004.11.29.) 2개국에

불과하고, 멕시코의 경우 우리와는 FTA를 체결하지 않겠다고 공언.

- 이 문제들이 해결되지 않을 경우 개성공단은 단순 물품생산 및 조립공장 역할,

생산물품들은 생산하자마자 유휴상품으로 전락을 할 우려

◆ 무분별한 해외진출사업을 지양하고 철저한 사업타당성 검토를

실시해야.....

- 부산 상공계가 2002년부터 의욕적으로 추진했던 중국내 부산공단 조성사업이

지지부진해진 상태였음에도 불구하고 토지공사가 중국 청도교남시 복합단지개발

사업을 추진한 것은 무분별한 사업확장에 불과

- 국내사업만도 각종 택지․산업단지․유통단지외에 신도시, 행정중심복합도시, 개성

공단사업, 혁신도시 건설 등으로 넘쳐나고 있고, 객관적인 사업타당성없이 추진한

교남시 복합단지개발사업이 중지됐음에도 불구하고 러시아의 나호뜨까공단, 중국

심양공단, 이란신도시, 카자흐스탄 신행정수도, 베트남 한국기업전용공단 등 각종

해외사업 추진은 공사역량을 낭비시키는 결과만을 초래할 것

◆ 부산 녹산공단의 해안방재 대책사업에 토공의 적극적인 참여 필요

- 공단 조성당시 분양가 인하를 위해 완충녹지를 대폭 축소한 것이 산단 침수의 주요

요인이고, 또 관계기관 협의를 통해서 건교부가 주관부처로 정해진 만큼 토지공사가

녹산산단 해안방재대책 마련에 적극적인 참여 필요

◆ 부산 명지주거단지 개발의 마스터플랜을 조속히 마련해야...

- 향후 서부산권의 중심역할을 하게 명지지구가 외국자본의 적극적인 유치, 과밀화된

부산의 구도심지역의 역할을 분산, 균형적인 지역개발을 이루기 위해서는 국제신도시

성격을 갖춘 고품격의 주거지역으로 적극 개발하는 것이 가장 현실적이고 합리

적인 방안임.

◆ 정부가 밝힌「8․31 부동산제도 개혁방안」중 토지공사의 토지비축 강화, 과연 현실적인 정책방안인가?

◦ 지난 8월 31일 정부가 밝힌「서민주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 부동산제도 개혁방안」의 핵심은 ‘투기수요의 확실한 억제와 함께 활용가능한 택지공급을 최대한 확대’하겠다는 것임.

◦ 정부의 예측에 따르면 수요에 부합하는 원활한 토지공급을 위해서는 2020년경까지 전국토의 3.7%(총 3,722㎢, 약 11억2,600만평)가 추가로 필요하나, 현 추세로는 매년 58㎢(1,750만평, 여의도의 20배)정도가 부족할 것으로 전망하고 있음.

◦ 정부는 원활한 토지공급을 위해 토지선매제도를 활성화하여 현행 공시지가 기준을 감정평가가격 또는 허가신청서에 기재된 가격으로 매수토록 하고, 또 토지공사의 비축기능을 강화하여 공사가 채권을 발행해 자금을 조성하고 중장기계획에 따라 토지를 매입․비축 및 관리토록 할 계획임을 밝히고 있음. 특히 토지공사의 비축기능 강화를 위해 2006년부터 연간 1,500만평씩 토지를 매수할 계획으로 있음.

◦ 토지비축제도란 1990년 토지공개념제도의 일환으로 신설되어 공공기관이 토지시장에 직접 참여하여 토지의 투기적 거래나 기타 공적거래에 선행하여 토지를 매입․비축하여 넓게는 총체적인 토지수급조절의 역할을 위해 좁게는 공공목적에 필요한 토지의 원활한 공급 등을 위해 토지를 적기에 공급하는 토지관리체계로서 공공용지의 사전확보 및 시장수급조절이라는 순기능적 역할을 담당하고 있으며, 현재는 ‘토지관리 및 지역균형개발 특별회계(토특회계)’을 재원으로 토지비축 기능을 수행하고 있음.

◦ 그러나 지난 5년간 토지공사가 집행한 토지비축현황과 토지매입비 규모를 살펴보면 토특회계외 별다른 재원확보나 지원없이 정부가 지난 부동산개혁방안에서 밝힌 것처럼 토지공사가 연간 1,500만평씩 비축할 수 있을지 여부에 대해서는 대단히 회의적임.

< 최근 5년간 토지비축현황 및 토지매입비 집행실적 >

	면적(천평)	금액(억원)
2001	7	232
2002	34	389
2003	885	1,571
2004	848	507
2005.6월현재	417	3,471
합계	2,191	6,170

◦ 2001년부터 2005년 현재까지 비축한 토지가 겨우 219만평으로 정부가 향후 토지공급계획상 매년 부족할 것으로 예상하는 1,750만평의 12.5%에 불과한 실정이며, 그리고 그동안 비축기능을 담당하고 있는 토지공사 역시 비축토지를 5년이상 보유할 경우 종합토지세의 중과세 대상에 포함되는 세제상의 불이익과 공사 경영수익의 신속한 증대 요구 등으로 인해 장기비축보다는 토지의 단기매매에 치중해 온 것이 사실임.

◦ 이처럼 구조적으로 토지공사가 원활히 토지비축 기능을 수행할 수 없음에도 불구하고 정부는 부동산과열 억제라는 명제에 얽매여 실현가능성이 대단히 낮은 정책을 남발하고 있어 정책의 실패가 예견되고 있는 실정임.

◦ 따라서 정부가 의도하고 있는 비축기능을 강화하기 위해서는 우선 막대한 예산소요를 충족시킬 수 있는 별도의 토지비축기금을 조성하고, 현재 ‘국유재산관리특별회계’, ‘토특회계’, 토지공사의 재원 등으로 분리되어 제각기 운영되고 있는 토지관리 및 비축기능을 통합해서 운영하는 것이 필요하다고 보는데 이에 대한 사장의 견해와 향후 토지비축을 위한 계획과 재원마련방안이 무엇인지 구체적으로 밝혀주기 바람.

◆ 토지공사의 지속성장을 위한 이해관계자들과의 협력구축방안을

마련해야!!

◦ 최근 토지공사의 경영실적에 대한 평가를 살펴보면 창사이래 최고경영실적을 5년연속 달성하였으며, 국민경제에서 차지하는 위상도 지난 `04년 자산기준으로 공기업으로는 4위, 민간부문을 포함할 경우 13위에 이르고 있으며, 1인당 매출액과 순이익면에서는 공기업 1위, 민간포함 4위를 차지하고 있음. 또한 그러한 경영성과를 대외적으로도 인정받아 3년연속 환경경영상 수상, 정보화대상 등을 수상한 바 있음.

◦ 그리고 금년에는 공기업으로는 처음으로 지속성장보고서(2004) 발간을 통해 공사의 지속가능경영 현황과 성과를 알리고, 친환경적인 국토건설과 도시개발을 위한 노력을 소개하고, 다양한 이해관계자들과의 새로운 협력관계 모색에 많은 노력을 기울이고 있는 것에 대해 긍정적으로 평가하는 바임.

◦ 앞으로 기업의 지속성장을 위한 경영활동은 사회적․윤리적 책임경영을 토대로 이루어질 것이며, 다양한 이해관계자와 지역사회와의 유기적인 협조관계 구축이 필수적임.

◦ 그러나 일부에서는 막대한 자본력을 앞세워 땅장사를 독점한다는 지적이 있으며, 또한 다른 어느 기관보다도 업무적으로 주민들의 재산권 침해와 민접한 관련이 있어 민원이 끊이질 않고 있음에도 불구하고 이러한 민원해소에 대단히 소극적이라는 비판이 제기되고 있음.

◦ 지난 5월 국민고충처리위원회가 발표한 ‘2004년도 운영상황보고서’에 따르면 `94년4월부터 `04년12월까지 동 위원회가 정부투자기관에 대하여 시정조치권고한 사항의 이행현황을 살펴보면 여타 정부투자기관들의 경우 수용율이 대부분 70%이상이고 심지어 인천공항공사의 경우 100%를 보이고 있는 반면에, 토지공사의 경우 겨우 53.5%에 불과해 정부투자기관중에서 뿐만 아니라 중앙행정기관과 지방자치단체 전체를 통틀어서도 가장 최하위를 기록하고 있음.

< 중앙행정기관별 시정조치권고 이행현황 >

구분 부처명	계	수 용			불수용	미확정	기 타
		소 계 (%)	조치완료	조치중
계	1,266건 (100%)	1,102 (87.0%)	1,062 (83.9%)	40 (3.1%)	81 (6.4%)	52 (4.1%)	31 (2.5%)
건설교통부	548	480 (87.6)	448	32	37	19	12
국세청	426	376 (88.3)	375	1	20	24	6
철도청	89	86 (96.6)	86	-	-	-	3
국방부	69	54 (78.3)	51	3	9	1	5
국가보훈처	25	23 (92.0)	23	-	2	-	-
경찰청	17	17 (100)	17	-	-	-	-
해수부 등 21개기관	92	66 (71.7)	62	4	13	8	5

< 지방자치단체별 시정조치권고 이행현황 >

(단위 : 건)

구분 부처명	계	수 용			불수용	미확정	기 타
		소 계 (%)	조치완료	조치중
계	3,411건 (100%)	2,869 (84.1%)	2,251 (66.0%)	618 (18.1%)	232 (6.8%)	144 (4.2%)	166 (4.9%)
서 울	1,144	943 (82.4)	747	196	94	56	51
부 산	273	227 (83.2)	160	67	21	7	18
대 구	57	49 (86.0)	31	18	3	2	3
인 천	114	92 (80.7)	68	24	10	8	4
광 주	117	91 (77.8)	63	28	3	19	4
대 전	61	48 (80.3)	38	10	4	3	6
울 산	74	57 (77.0)	40	17	9	2	6
경 기	613	546 (89.1)	465	81	28	13	26
강 원	99	90 (90.9)	71	19	6	-	3
충 북	85	75 (88.2)	58	17	5	4	1
충 남	134	107 (79.8)	88	19	7	7	13
전 북	139	124 (89.2)	86	38	6	2	7
전 남	159	135 (84.9)	104	31	11	7	6
경 북	162	137 (84.6)	108	29	11	6	8
경 남	159	130 (81.8)	111	19	13	6	10
제 주	21	18 (85.7)	13	5	1	2	-

※ 위 시․도별 건수에는 기초자치단체의 시정권고 건수가 포함된 숫자임.

< 정부투자기관별 시정조치권고 이행현황 >

(단위 : 건)

구 분 기관명	계	수 용			불수용	미확정	기 타
		소 계	조치완료	조치중
계	700건 (100%)	579 (82.7%)	540 (77.1%)	39 (5.6%)	73 (10.4%)	13 (1.9%)	35 (5.0%)
한국도로공사	230	203 (88.3)	189	14	18	1	8
한국수자원공사	75	62 (82.7)	62	-	7	1	5
한국철도시설공단	64	62 (96.9)	55	7	1	-	1
대한주택공사	58	42 (72.4)	40	2	7	5	4
근로복지공단	49	38 (77.6)	38	-	9	-	2
한국토지공사	43	23 (53.5)	22	1	12	3	5
국민건강보험공단	29	24 (82.8)	24	-	2	-	3
농업기반공사	25	20 (80.0)	16	4	3	-	2
한국전력공사	21	19 (90.5)	13	6	1	1	-
인천국제공항공사	16	16 (100)	15	1	-	-	-
서울시도시개발공사 등 28개기관	90	70 (77.8)	66	4	13	2	5

◦ 이러한 조사결과는 토지공사가 여전히 민원해결과 주민들과의 갈등해결에 대단히 소극적임을 반증하는 것임. 게다가 토지공사는 앞으로 지방 39개 시도 및 시군구와 협약을 체결하여 지역종합개발사업을 추진할 계획으로 있어 이는 자칫 해당지역의 도시개발공사와의 업무영역 중첩으로 인해 기관간 갈등을 야기시킬 우려도 높을 것으로 예상됨.

물론 막대한 자본력과 풍부한 택지 및 산업단지 개발노하우를 갖고 있는 토지공사가 지역개발사업에 적극적으로 참여하는 것이 긍정적인 면도 있으나, 이런 계획대로라면 전국의 택지개발과 도시계획을 토지공사가 독점하겠다는 것과 다름아님.

◦ 따라서 토지공사의 과도한 사업영역 확대가 자칫 토지공사의 지속적인 성장가능성을 저해하는 부메랑이 되어 공사가 주창하는 모든 이해관계자들과의 협력적 공생관계 구축에 장애가 될 것으로 예상하는데, 이에 대한 사장의 견해와 이러한 부정적 요인제거를 위한 대책방안은 무엇인지 밝혀주기 바람.

◆ PF사업의 위험요소 제거를 위한 대책방안은 무엇인가?

◦ 최근 토지공사가 신개념 사업방식으로 PF사업을 적극적으로 추진하고 있는 바, 그동안 부지조성공사만 하고 용지를 매각해 오던 기존의 사업방식에 벗어나 이젠 토지공사도 민간부문과 함께 건설사업에 뛰어든 것임.

지난 9월8일에는 공공민간합동 PF사업의 첫 결실이라고 할 수 있는 용인죽전 역세권개발PF의 할인점이 개장을 하고, 주택공사 등 다른 공공기관에서도 벤치마킹을 하는 등 차츰 성과를 보이고 있음.

◦ 그러나 현재 토지공사는 총 5개의 PF사업을 추진하고 있습니다만, 긍정적인 효과외에 PF사업에 대한 우려도 적지 않은 것이 사실임.

작년 11월 검찰수사결과 PF사업은 토공과 민간기업간의 ‘합작비리’라고 일컬어질 정도였는데, PF사업은 민간사업자가 토지공사로부터 토지를 무상임대 받은 뒤 분양을 통해 건설자금과 토지대금을 한꺼번에 확보할 수 있는데다 사업종료후 토지대금을 납부하는 방식이라 민간사업자로 선정될 경우 엄청난 이윤을 얻을 수 있어 민간사업자들은 사업권 확보를 위해 뇌물을 제공하는 등 엄청난 부작용이 있는 것으로 드러난 바 났음.

◦ 그리고 PF사업 수행을 위해 토지공사와 민간이 함께 출자한 프로젝트회사의 간부진중 상당수가 전직 토공간부들로 채워지고 있어 PF사업의 투명성과 건전성을 제대로 확보하기가 어려울 것으로 판단됨.

◦ 그리고 지난 2005년도 제4차 이사회(2005.5.25)에서 일부 이사들이 지적한 바 있듯이, 공기업이 출자를 했을 때 미래에 발생할 수 있는 Risk Hedging, 즉 위험부담에 대한 해소방안을 사전에 마련해 놓아야 함에도 불구하고 그에 대한 준비는 전혀 고려하지 않고 있으며, 또 프로젝트회사를 만들었다고 하더라도 토지는 공사소유인데 사업추진을 위해 토지사용허가를 해주게되면 앞으로 공사의 토지사용권은 대단히 제약받을 것임.

한 예로 토지공사가 처음이면서 마지막으로 추진한다고 밝히고 있는 ‘용인동백 환경친화적 주택단지PF’의 경우 만일 사업이 제대로 추진되지 않을 경우 20%를 출자한 토지공사가 철수하려고 해도 나머지 80% 지분을 나눠 가지고 있는 다른 회사들이 제대로 협조를 해주지 않는다면 토지공사가 무상으로 제공한 474억원에 이르는 토지이용권이 제약에 묶일 우려가 있음.

◦ 현재 본위원이 듣기론 토지공사가 현재 추진하고 있는 여러 PF사업에 대해 대단히 큰 자신감을 가지고 성공가능성을 높게 보고 있는 것으로 알고 있음. 물론 PF사업이 새로운 사업방식으로 공공-민간 합동개발로 시너지효과 창출, 자금조달의 용이성․경제성 제고, 부동산시장의 안정화, 단기 부동자금의 장기 투자자금으로의 전환 등 긍정적인 측면이 많기는 하지만, 앞서 본위원이 지적한 것처럼 사업추진이 난항이 겪게 될 경우 그에 대한 위험부담을 분산․최소화하는 제도적 정책방안이 미비한 만큼 그에 대한 대책을 조속히 마련하는 것이 필요하다고 보는데 이에 대한 사장의 견해와 향후 계획을 밝혀주기 바람.

< PF사업 현황 >

구분		(주)그린시티	(주)쥬네브	메다폴리스(주)	스마트시티	모닝브릿지
사업 개요	사업명	용인죽전 역세권개발 PF	용인동백 테마형쇼핑몰 PF	화성동탄 복합단지 PF	대전엑스포 컨벤션복합센터 PF	용인동백 환경친화적 주택단지PF
	사업 면적	14,907평	13,404평	29,040평	51.585평	18,762평
	건축 연면적	81,850평	64,262평	235,739평	167,808평	7,736평
	사업비	4,190억원	38,73억원	1조4,883억	9,396억	1,114억원
	토지비	1,132억원 (기존：836억원)	958억원 (기존：774억)	3,100억	1,754억	474억원
	사업 기간	6년 (`02.1～`07.6)	5년 (`03.5～`07.12)	7년 (`04.4～`10.12)	6년 (`04.6～`09.12)	3년 (`05.6～`08.6)
	유치 시설	백화점,주차BD, 할인점,오피스텔 등	할인점,교육시설, 영화관,문화센터 등	아파트,방송국, 할인점,호텔, 벤쳐센타 등	공동주택,오피스텔, 호텔,IBC,방송국 등	단독주택,타운하우스커뮤니티시설, 보안시설 등
프로 젝트 회사	임직원 현황	13명 (토공 2, 비상근 2)	17명 (토공 3, 비상근 1)	27명 (토공 8, 비상근 1)	SPC : 7명 (비상근, 토공 1명) AMC : 22명 (토공 4명)	SPC : 6명 (비상근, 토공 1명) AMC : 6명 (토공 1명. 비상근1명)
	자본금	238.7억원 (설립자본금：11억)	215.19억원 (설립자본금：30억)	84억원 (설립자본금：40억)	SPC : 218억 (설립시 50억) AMC : 3명	SPC : 50억 AMC : 3억
	출자 지분	토지공사 18.18% 신세계 71.82% 신세계건설 10%	토공 19% 상수종합건설 28.5% 오송 17.5% 신세계 10% 삼부토건 10% 리얼코홀딩스 10% 포스코건설 5%	토공 19.90% 포스코건설 40.05% 팬퍼시픽 26.03% 신동아건설 12.02% 신한은행 2.00%	토공 19.90% 대우건설 19.23% 삼부토건 17.31% 운암건설 17.31% 인스빌 6% 대전방송 5% 한국산업은행 5% 서브리더 4.01% 한국도시개발 3.23% 신한은행 3%	토공 19.9% SK건설 19.9% 드림사이트코리아 19.9% 신한은행 11% 포스홈 5% 쎄쩌코리아 5% 신한캐피탈 5% 송담건설 4.41% 굿모닝신한증권 3.89% 원현주택 3% 팀버하우스 3%
	수익 구조	3.09% 고정수익률	4.57% 고정수익률	변동수익	변동수익	변동수익

◆ 개성공단의 성공을 위해 ‘전략물자 반출심사의 지연’과 ‘원산지

표시문제’ 의 해결을 위한 제도적 장치 마련 시급

◦ 남쪽의 자본과 기술력, 그리고 북쪽의 토지와 노동력이 결합하여 남북한 공동번영의 시험대로서 조성중인 개성공단 건설사업이 이제 본격화되어 부지조성공사는 1단계 100만평중 토공사 80.5%, 시설물 21.9%로 종합공정율 51%가 진행중에 있음.

◦ 그리고 시범단지내 15개 입주업체중 5개업체의 공장가동이후 개성공단 개발과 관련한 대북반출이 전체 남북교역(반출＋반입)에서 차지하는 비중도 대폭 늘어 한국무역협회가 발표한 ‘2005년 상반기중 남북교역 동향’에 따르면 전년도 181만달러의 반출에 비해 무려 43배가 증가해 7,568만달러의 반출과 264만달러의 반입이 이루어진 것으로 나타나고 있음.

◦ 또한 지난 8월 접수한 개성공단 본단지 1차 분양 신청접수에서는 92개업체가 신청하여 일반공장용지의 경우 높은 경쟁률이 예상될 정도인 것으로 알고 있음.

구분	신청업체수비고
일반공장용지 - 섬유․봉제․의복 - 가죽․가방․신발	90 74 16
협동화사업단지	1	1건 미달
APT형 공장용지	1
계	92

◦ 이처럼 개성공단의 일반공장용지가 초과수요를 보이고 있는 것은 개성공단이 계획대로 진행중이고, 또 개성공단의 투자여건이 점점 개선되고 있어 국내 高賃金, 高地價 등의 돌파구를 찾는 국낸 중소기업의 대안으로 인식되고 있기 때문일 것임.

◦ 그러나 이처럼 교역량의 증가와 공장용지의 분양에 대한 높은 관심 裏面에 작년 국감에서도 본 위원이 문제제기를 한 바 있습니다만, 개성공단의 성공적인 개발을 촉진하기 위해서는 전략물자 반출심사의 신속한 처리와 원산지 표시 문제 해결임에도 불구하고 최근 이러한 문제들에 대해 그동안 본위원이 제기했던 우려들이 현실화되고 있는 실정임.

첫째는 전략물자 반출심사의 신속한 처리문제.

지난 상반기중 개성공단사업관련 주요 반출품목은 철구조물(1,449만달러), 건설중장비(501만달러), 고무플라스틱 가공기계(435만달러), 수공구(430만달러), 경유(396만달러) 등 상위 10대 품목이 차지하는 비중은 전체대비 59.1%에 이르고 있음.

그러나 전략물자 반입 제한으로 인해 개성공단 진출 기업들의 생산공정에 점차 차질이 발생하고 있는데, 한국무역협회 전략물자무역정보센터가 대북반출물품을 심사한 결과 광통신망 부품 제조업체인 (주)제씨콤의 7개 품목이 전략물자로 판명나 반입이 어렵게 되어 중국에서 핵심부품을 만들러 개성에서 조립하는 2단계 생산시스템 운영으로 인해 생산비가 10%나 증가하게 되었음.

그리고 정부와 토공이 개성공단의 통신문제를 해결하기 위해 체결한 개성공단 통신공급 합의서(`04.12.30)와 부속합의서(`05.3.24)에 따라 개성공단～개성전화국～경기도 문산을 광케이블로 연결하려는 작업도 토공은 금년 3/4분기중에는 통신공급이 가능할 것으로 말하고 있습니다만, 전송장비 7개품목이 미국 수출통제규정(EAR)의 규제대상에 포함되어 있어 장담할 수 없는 상황임.

따라서 이 문제가 해결되지 않고서는 개성공단내 통신등 기반시설의 설치가 어려울 뿐만 아니라, 현재 북한이 기업소득세를 낮춰 주고서라도(현행 14%⇒10%) 유치하려는 기술업종이나 IT 등 첨단제품을 생산하는 국내기업들의 북한진출은 현실적으로 불가능해져 개성공단은 그야말로 단순 물품생산 및 조립공장 역할을 수행하는 것에 그칠 것임.

◦ 둘째, 원산지표시 문제의 해결임.

현재 일반적인 원산지 판정기준에 따를 경우 개성공단에서 만든 상품은 거의 북한산으로 결정될 것이며, 만일 북한산으로 표기될 경우 미국에서는 최고 90%의 관세가 부과될 것이기 때문에 개성공단 생산제품은 대외경쟁력을 상실할 것이 분명하며, 현재에도 개성공단 생산물을 남한으로 다시 가져와 포장한 뒤 수출하고 있어 물류비, 인건비 등 생산비가 평균 20%정도 더 늘어 수출경쟁력이 낮아지는 추세에 있음.

현재 시범단지 생산품의 경우에는 대부분 국내판매 또는 부품용으로 사용되어 큰 문제가 없으나, 향후 총 2천만평의 공단이 조성완료될 경우에는 주요 시장인 미국․일본 등지로의 수출에 큰 애로가 발생할 것임. 정부에서는 FTA협상을 통해 한국산과 동일한 대우를 받도록 추진하겠다고 중장기적인 계획을 마련하고 있다고는 하나, 현재 우리나라가 체결하고 있는 FTA가 겨우 칠레(2004.1.1.)와 싱가폴(2004.11.29.) 2개국에 불과하고, 멕시코의 경우 우리와는 FTA를 체결하지 않겠다고 공언한 마당에 FTA 협상을 통해 한국산과 동일한 대우를 받도록 하겠다는 것은 대단히 실현가능성이 낮다고 판단됨.

만일 원산지 표시문제가 제대로 해결되지 못할 경우 당초 우리 기업들이 기대한 해외시장에서의 가격경쟁력조차 확보하기가 대단히 어려울 것으로 예상되며, 개성공단에서 생산한 북한산 물품들은 남한시장에서만 유통되어 자칫 생산하자마자 유휴상품으로 전락을 할 우려가 적지않음.

◦ 개성공단 개발에 따른 대북반출을 동력으로 하는 남북교역 증가는 금년 하반기에도 지속될 전망이고, 또 향후 개성공단 시범단지 입주업체 15개가 정상 가동될 경우 대북 반출 원자재 및 대남 반입 완제품의 규모가 연간 1억달러 이상이 될 것으로 예상되는 이 시점에 앞서 언급한 두가지 문제가 제대로 해결되지 않고서는 개성공단의 지속적인 성장을 기대하기 어려울 것임. 그리고 이 문제는 남한기업의 상당수가 저렴한 인건비, 노동자들의 숙련도 등 개성공단의 장점을 인정하면서도 선뜻 진출을 결정하지 못하고 있는 주요 요인이기도 함.

◦ 따라서 당초 기대한대로 개성공단이 남북관계 개선 뿐만 아니라, 남한기업의 생산거점으로서 기능, 저렴한 북한노동력을 통한 국제경쟁력을 갖춘 상품 생산, 중국과 러시아 진출의 교두보 확보, 남한의 경기부양, 생산력 증대 등과 같은 목표를 달성하기 위해서는 앞서 지적한 전략물자 반출문제, 원산지 표시문제 등을 해결하는 것이 대단히 시급한 아닐 수 없음.

물론 이 두가지가 단순히 토지공사만의 의지로 해결될 문제가 아니라 정부차원의 대책이 마련되어야 하겠지만, 개성공단조성사업의 업무를 전담하고 있는 기관으로서 본 위원이 제기한 문제들의 해결을 위해 정부 당국과의 대책방안을 협의를 한 바 있는지, 만일 있다면 그 구체적인 방안을 밝혀주기 바람.

◆ 무분별한 해외진출사업을 지양하고 철저한 사업타당성 검토를

실시해야...

◦ 토지공사가 국내 중소기업들의 원활한 중국진출 지원 등 국내기업들의 경쟁력강화를 위해서 중국 청도 교남시에 총면적 약 160만평 규모의 복합단지를 개발하기로 하고 `03년 8월 산동성 투자환경 조사를 거쳐 `04년 2월에는 교남시와 기본합의서까지 체결한 바 있음.

◦ 그러나 중국 중앙정부의 과열경기 진정책 추진 및 토지이용 규제강화로 인해 당초의 기본합의서대로 사업추진이 어려워져 금년 4월에 동 사업추진을 중지하였음.

◦ 작년 국감에서 본 위원은 이 사업에 대해 교남시 복합단지개발사업이 현재 토지공사가 사업시행자로서 범정부차원에서 추진되고 있는 개성공단과 그 성격이 거의 중복되어 자칫 두 마리 토끼를 다 놓칠 우려가 있고, 또 중국정부의 경기과열 진정책 및 무분별한 개발구 확대금지, 농지전용 억제정책 등으로 인해 원활한 사업추진에 차질을 빚을 가능성이 대단히 높음을 지적한 바 있음.

◦ 그런데 불행히도 당시 본 위원의 우려가 그대로 현실화된 것에 대해 유감이 아닐 수 없음. 그런데 기본합의이후 중지된 상태로 계약체결까지는 가지 않았다고 하지만, 사업추진 시발점부터 당시의 주변여건을 제대로 분석하였다면 애초에 이런 불요불급한 사업검토도 하지 않았을 것임.

앞서 언급한 중국 중앙정부의 정책방향 전환 뿐만 아니라, 토지공사의 교남시 복합단지개발사업 이전에 이미 부산 상공계가 2002년부터 의욕적으로 추진했던 중국 청도 라이市에 46만평 규모의 부산공단을 조성하려던 사업이 중국의 인건비 상승, 기반시설 미비, 원자재 조달의 어려움 등으로 지지부진해진 상태였음.

◦ 이미 토지공사가 현재 벌이고 있거나 향후 계획하고 있는 국내사업만도 각종 택지․산업단지․유통단지외에 신도시, 행정중심복합도시, 남북경협사업, 혁신도시, 디지털도시 건설 등으로 추진사업이 넘쳐나고 있고, 또 객관적인 사업타당성없이 추진한 교남시 복합단지개발사업이 중지된 예가 있음에도 불구하고 토지공사가 러시아의 나호뜨까공단, 중국 심양공단, 이란신도시, 카자흐스탄 신행정수도, 베트남 한국기업전용공단 등 각종 해외사업을 추진 또는 검토하고 있다는 것은 자칫 공사의 역량을 낭비시키는 결과만을 초래할 것으로 우려됨.

◦ 따라서 대규모 예산이 소요되는 해외공단이나 단지 건설의 경우 사업타당성이나 경제성 등을 사전에 충분히 고려하여 사업참여에 있어 신중을 기하거나, 우선순위를 조정하는 등과 같은 방식으로 재검토해야 필요성이 있다고 보는데 이에 대한 사장의 견해를 밝혀주시고, 아울러 공사가 발표한 ‘지속가능보고서 2004’에 따르면 공사는 청도 교남공단 조성계획을 계속 추진할 것으로 밝히고 있는데 이에 대한 분명한 입장을 밝혀주기 바람.

◆ 부산 녹산공단의 해안방재 대책사업에 토공의 적극적인 참여 필요

◦ 지난 2003년 9월 강타한 태풍 매미로 인한 해일로 인해 부산 녹산국가산업단지가 침수되어 50여 입주업체가 총 572억원에 이르는 피해를 입은 바 있음.

◦ 물론 당시 태풍으로 인한 해일이 예측규모를 벗어난 탓도 있지만, 보다 구조적인 원인은 당초 단지조성시 50～100m로 계획되었던 완충녹지를 녹산공단의 분양가 인하를 위해 15～20m로 대폭 축소하였기 때문이며, 비슷한 시기에 조성된 신호단지 및 명지주거단지는 수해방지를 위해 바닷가 쪽에 너비 100여m에 이르는 완충 녹지대를 마련해 녹산산단과 대조를 보이고 있음. 따라서 향후 해일로 인한 피해의 재발을 예방하기 위해서는 해안방재시설의 설치가 시급한 실정임.

◦ 해일피해 발생이후 2003년말 항구적인 녹산산단의 방재대책을 위한 연구용역을 의뢰, 그 용역결과를 바탕으로 작년말에 최종대책안을 수립한 바 있음. 그 방재대책안에 따르면 피해발생지역인 녹산산단 일대 해안 2.4㎞ 구간의 앞쪽에 50m를 추가 매립하고, 그 호안에 높이 4m의 방파제를 설치한다는 내용을 담고 있음.

◦ 그러나 총 413억원(순공사비 367억, 임시방호벽 20억, 부대비용 28억)에 이를 것으로 예상되는 사업비 확보와 주관부처 선정문제로 인해 태풍피해가 발생한지 2년이 다되도록 아무런 진전도 보지 못하고 있음.

당초 지난 `03년12월에 국무조정실 주재로 방재시설은 ‘산업자원부’가 주관이 되어 건설키로 정리됐다가, 금년초 다시 관계기관 대책회의에서 주관부처의 지정 및 예산확보대책 합의에 실패하였다가, 지난 8월 국무조정실, 기획예산처, 산업자원부, 건설교통부, 부산시 등 관계계관의 협의를 통해 최종적으로 건교부가 동 사업을 주관하는 것으로 결정된 바 있음.

◦ 녹산산단은 국책사업으로 조성된 공단임에도 불구하고 분양당시 도로망 등 여러 가지 기반시설 및 인프라구축이 미흡하였지만, 기업들은 국가가 조성한 공단이라는 믿음으로 분양과 공장가동에 들어간 것임.

그런데 이처럼 녹산공단 입주기업들이 공단시설의 설계 잘못으로 해일로 인한 치명적인 침수피해를 입고, 또 아직도 해수에 의한 2차적인 피해가 심각하게 계속되고 있음에도 불구하고, 이러한 침수피해에 대해 아무런 보상이나 근본예방대책을 마련하지 못하고 있다는 것은 큰 문제가 아닐 수 없음.

◦ 토지공사는 이와 관련 산단 조성시 설계 및 시공상의 하자가 없고, 사업준공 이후에 발생하는 자연재해에 대하여는 공사업무에 포함되지 않아 비용 지출이 불가하며, 동 사업이 천재지변에 의한 방재대책 차원의 사업이므로 자연재해대책법에 의거 국가 또는 지방자치단체에서 비용을 부담할 것으로 주장하고 있으나, 앞서 말씀드린 바와 같이 분양가 인하를 위해 완충녹지를 대폭 축소한 것이 산단 침수의 주요 요인이고, 또 관계기관 협의를 통해서 건교부가 주관부처로 정해진 만큼 토지공사 역시 녹산산단 해안방재대책 마련에 적극적인 참여하는 것이 바람직하다고 보는데 이에 대한 사장의 견해를 밝혀주기 바람.

◆ 부산 명지주거단지 개발의 마스터플랜을 조속히 마련해야...

◦ 부산․진해경제자유구역인 부산 강서구의 명지지구 개발을 놓고 현재 토지공사와 부산시, 그리고 경제자유구역청이 제각각 다른 구상을 하고 있어 원활한 사업추진에 많은 어려움을 초래하고 있음.

◦ 명지지구(전체 142만평)와 관련 부산시는 산업용지를 최대한 확보하는 데 중점을 두고 있는 반면, 사업시행자인 토공측은 주거․상업용지 확대, 경제자유구역청은 국제신도시 조성을 희망하고 있는 것으로 알고 있음.

◦ 특히 지난 2월초 명지지구내 29만평의 쓰레기매립지역 문제가 불거진 뒤로는 개발사업 진행은 잠정 중단된 상태이며, 이 문제해결방안에 대해 관계기관들의 입장이 서로 달라 자칫 경제자유구역의 핵심 복합단지인 명지지구 개발이 장기간 표류에 빠지는 게 아니냐는 우려의 목소리마저 나오고 있는 실정임.

◦ 이 문제의 핵심은 역시 기존 개발(토지이용)계획상 산업용지인 쓰레기매립지역을 어떻게 처리할 것인가 라고 할 수 있는데, 본 위원이 알기로 부산시는 산업용지가 절대 부족한 부산경제 상황을 감안하여 지난 1980년대초 명지지구처럼 쓰레기매립지역이었다가 산업단지로 조성됐던 부산 사상구 신평․장림공단의 전례를 들어 현재 3만평 규모의 산업용지를 10만평으로 확대할 것을 주장하고 있으며,

그리고 경제자유구역청은 명지지구가 경제자유구역의 핵신 선도사업임을 고려할 때 외국자본투자 유치를 견인할 랜드마크로 개발하거나 산업용지로 수용하는 것이 타당하다는 입장을 가지고 있는 것으로 알고 있음.

반면에 토공측의 기본입장은 막대한 매립 쓰레기(전체 350만㎥)를 일정 부분만 파내더라도 이전 대체지가 마땅찮고, 또 쓰레기 매립지역을 공장용지로 썼을 때 야기될 수 있는 환경문제 등으로 바람직하지 않다는 논리로 이 일대를 산업용지 대신 공원화하자는 주장인 것으로 알고 있음.

◦ 사장께서도 잘 아시겠지만 부산 명지지구는 경제자유구역내에 있으면서 신항만의 인접지역으로 앞으로 서부산권의 발전을 선도해 나갈 지역임. 부산시가 부족한 산업용지의 확보를 이유로 동 지역을 공장용지로 개발하는 것을 희망하고 있지만, 현재 부산지역 경제권내 공장들이 여러 이유로 시외곽지역으로 이전하고 있고, 또 부산지역경제 구조가 급속히 1․2차산업에서 3차산업으로 그 중심이 완전이동중에 있는 점을 감안한다면 이 지역을 공장용지로 조성하는 것은 향후 자칫 이 지역의 공동화를 초래할 가능성이 적지 않음.

그리고 부산시가 제시하는 개발계획(안)대로 지구내 산업용지를 확대할 경우 공사의 사업성분석 결과 순현가 기준으로 약 1,450억원의 손실이 예상될 뿐만 아니라, 주거지역내 산업단지가 입지할 경우 주민들의 생활환경 악화 등으로 인해 분양저조할 경우 손실 폭은 더 커질 것으로 예상됨.

	총사업비 (억원)	유상공급면적 (%)	조성원가 (천원/평)	순현가 (NPV)
당초계획안	15,696	59.0	1,949	△130
부산시(안)	18,838	47.9	2,879	△1,454
공사(안)	18,838	45.9	3,013	△30

※ 순현가(net present value method)

：자본예산기법의 하나로 투자금액을 투자로부터 산출되는 순현금흐름의 현재가치로부터 차감한 것이 순현가이며 이 순현가가 0보다 크면 투자안 을 선택하고 0보다 작으면 투자안을 기각하는 의사결정기준을 말한다. 이 방법은 기업의 할인율로 현금흐름을 할인한다는 점, 가치가산원칙에 부합된다는 점, 유일해(unique solution)가 존재한다는 점에서 다른 어 떠한 자본예산기법보다 우월한 방법으로 평가되고 있다.

◦ 따라서 명지지구가 향후 서부산권의 중심역할을 하게 될 것임을 감안한다면 계속 관계기관들끼리 左雇右眄, 右往左往만 할 것이 아니라 명확한 개발 마스터플랜을 조속히 마련하는 것이 시급하다고 판단됨.

본위원의 판단으로는 앞으로 외국자본의 적극적인 유치를 견인해내고 과밀화된 부산의 구도심지역의 역할을 분산, 균형적인 지역개발을 이루기 위해서는 명지지구를 국제신도시 성격을 갖춘 고품격의 주거지역으로 적극 개발하는 것이 가장 현실적이고 합리적인 방안이라고 보는데, 이에 대한 사장의 견해를 밝혀주시고, 이 문제와 현재까지 부산시․경제자유구역청과의 협의는 어느정도 진행되고 있는지, 향후 개발계획에 대해 명확히 밝혀주기 바람.